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房价下跌保险中风投公司到底挣的是谁的钱

2019-03-08 08:51:48 分类:保险知识    

自从我们俱乐部联合风投公司推出房价下跌保险先行赔付活动以来,受到会员们极大的参与热情,咨询者络绎不绝,对参与细节更是了解的细致入微。

我们先来看看参与的细节案例:

【美房网投资俱乐部】会员下跌保险先行赔付公告:今有昌平区朱辛庄地铁出口住总万科TBD项目,四号楼13层1304房间,40.57平,西向,两室一厅两卫loft公寓,层高4.2米,五十年产权有独立房本,无煤气有开放式厨房,会员团购单价38215元,总价1550300元。

现俱乐部联合开发商和风投公司推出下跌保险先行赔付,认购会员交40570元保险费,开发商指定风投机构垫付162000元,购房会员只需缴纳1388300元(订房交20%,公司办完开公户转账30%,半年后交剩余50%,毛坯交房)可签约购房网签,交房日期为2019年底。俱乐部免费注册公司购房,包含一年记账费和注册地址费,法人和股东均为购房会员。购房法人跟垫付公司签署联合购房风险协议,约定交房前如果房价下跌由俱乐部出售房产,亏损部分由垫付公司用垫付162000元作为赔付金承担,相当会员保本取得1388300元。如果房价上涨超过1550300元,或者购房会员归还垫付本金162000元加利息(按照年化6%计算,按月支付)给垫付公司,双方结束垫付保险协议,或者由俱乐部出售房产归还垫付公司垫付本金加利息,剩余部分归购房人。

锁定期半年,锁定期过后到交房前,如果购房者提前退出,可以转让房产股权归还垫付公司全部垫付本金和利息,如果垫付公司提前退出,需要购房人配合转让股份偿还购房人全部本金。购房人也可以收购垫付公司的垫付本金加利息(最多支付162000元加利息)提前让垫付公司退出,相当购房人收获后期全部上涨收益。交房前,所有购房合同,工商执照正副本,法人章,公司章均由俱乐部保存。交房前所有工商股权变更和税务变更手续费均由俱乐部承担。请感兴趣的会员手机登录俱乐部会员系统club.meifang.com/或者手机app会员平台报名,报名前和俱乐部工作人员了解下跌保险细则。本下跌保险先行赔付跟普通买房的区别就是购房人每平米多花1000元,如果房价下跌可以获得最多每平米4050元的赔付金。

投资有风险,入市须谨慎。

上述下跌保险的核心就是购房人每平米多花1000元,如果房价下跌可以获得每平米4050元的赔付金,并且为了让购房者安心,这个每平米4050元的赔付金是先垫付给购房者,防止购房者出现房价下跌拿不到赔付的担忧,这就是设计的先行赔付的方案。

所以,房价下跌保险就是给购房者安心的护身符,一旦出现房价下跌,购房者就会通过下跌保险把损失降到最低。

在实际咨询当中,会员们咨询最多的另一个问题就是风投公司为什么要做这个活动,风投公司的利润点到底在哪里?

首先就要明白房产投资的本质就是参与未来房价涨跌的判断,买房的本质就是对未来房价上涨的判断,而卖房就是判断未来房价会下跌。任何投资都是判断未来走势,投资跟赌博的本质都是对没有发生的事情提前做出判断,而投资是经过系统分析后做出的判断,而赌博是根据概率做出判断,也就是说投资跟赌博的区别就是是否做出了系统分析后做出判断。

而普通购房者没有系统分析的能力,只是看到别人买后自己才买看到别人卖出自己也卖出,成为追涨杀跌的跟随者。相反,专业机构是看到房子的内在价值做出判断,是对房子的位置、配套、租金回报综合做出系统分析后才做出投资决断,也就是说,普通购房者更是在赌博,而专业机构是在做投资。

而普通的投资就是买入房产持有一段时间,如果房价涨了那么卖掉,差价部分就是盈利。还有人会贷款买房,就是利用杠杆,如果房价涨了,那么房价涨幅超过利率的部分就会成倍的放大,反之,如果房价跌了就会让亏损放大。

还有一种杠杆率更高的方法,就是压房的方式,比如从开发商那里用较少的钱把房号房价提前锁定,比如十万押一套房,如果房价上涨了,自己找到接盘方那么房价上涨的部分就是盈利,反之如果房价下跌找不到接盘方,那么十万的押金就打了水漂。在这里押房人就是强烈看涨房价的人,如果房价上涨押房人就获得成倍的收益,而房价下跌自然就损失也成倍增加。

另外一种就是恒大一直延用的无理由退房活动,就是购房者房价上涨了收获房价上涨的收益,如果房价下跌了可以退房,相当于保本,在实际应用中退房是件很麻烦的事情,并且还要扣除手续费,但确实打消了购房者房价下跌带来的顾虑,所以受到市场的热捧,恒大也一度跃居全国最大开发商,现在跟万科、碧桂园还是在前三位置走马灯式互相竞争。

而房价下跌保险是综合利用上述方法的更先进的参与方式,跟恒大的无理由退房更加相近,只是无理由退房是开发商自己参与了下跌赔付,而下跌保险是引进第三方风投机构承担下跌的风险,让开发商规避了下跌的系统性风险。对于开发商来讲,这种把风险交给第三方的方式更适合开发商,因为开发商要求的是快周转,万一出现赔付就会引发资金链的连锁风险,所以才有开发商愿意把风险交给第三方风投公司的玩法,本质上就是把风险转嫁给了风险投资公司。

而风险投资公司天生就是用风险换收益的机构,在承担房价下跌风险的时候,自然也会要求获得房价上涨的超额收益。开发商引进风投公司的时候,必然会有对赌协议,也就是说房价上涨时,开发商要拿出一笔奖励额外付给风投公司作为风投公司的盈利收益。

那么,为什么开发商会愿意额外拿出奖励付给风投公司,首先要明白只是房价上涨了开发商才拿出这笔费用,而房价下跌了开发商是无需支付的。而房价上涨时,风投公司获得的自己的收益的时候,开发商其实才是最大的收益者,因为后面的房子就可以卖出更高的价格,而支付给风投公司的支出跟房价上涨带来的巨大收益只是九牛一毛。

所以,当房价上涨时,所有参与方都是胜利者,不管是购房者、开发商还是风投公司,而房价下跌时,风投公司是最大的输家,购房者获得保本,开发商获得现金流。在具体点说,房价上涨是风投公司获得了杠杆收益,而房价下跌时,风投公司损失了杠杆损失,那么谁是风投公司的杠杆呐,对,购房者就是风投公司的杠杆,此时,购房者就像普通购房者的银行,只不过银行获得是固定收益,而购房者获得的是保本但不封顶的涨价收益。

现在,你能明白风投公司到底挣的是谁的钱了吗,那就是房价上涨后购房者作为杠杆的超额收益。当然这个收益就是用风险换来的,所以叫做风险投资。需要说明的是,风险越高,收益最高,越是市场处于观望气氛,越有开发商愿意支付风险投资公司超额收益,也就是风投公司最好的盈利机会。反之,市场大好的时候,就是获利卖出的机会,就是获利兑现的时机。购房者通常是在追涨杀跌,而风投公司是在低买高卖。

看明白之后,可能有人会说,我也能承担风险,我也愿意杠杆带来的风险投资收益,那么欢迎你加入我们的风险投资俱乐部。只要你的资金量在一千万以上,对中国房地产市场有信心,熟知房价波动时低买高卖的投资理念,那么,美房网风险投资俱乐部愿意志同道合的投资者共同迎接中国高速发展城镇化带来的风险回报。

越是别人恐惧越是市场机会,风投公司的赢利与其说是风险收益,更确切的说是那些追涨杀跌的人在送金送银。就像很多资产管理公司只收烂尾楼,因为越烂尾利润才越高,不烂尾反而没有机会。同样,风投公司最喜欢别人恐惧,越恐惧才有越低的价格,当然才有未来越大的收益。

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